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项目停建、地产商借钱超20亿广州一新盘300物业公司面临钱房两空

2022-04-11 10:46:56 类型:行业新闻 浏览量:0

4月2日,广州席卷雷电,星都·西丁斯角天邸的上百位物业公司仍在招行广州分行门口不愿离去。

物业公司李建华向《每星期中国经济新闻》本报记者透漏,“新房子原本是精家装交房,但工程项目去年6月就已停建,地产商也没钱家装了。而且地产商还欠了中央政府税款,所以不动产证也一直办不下来。”

在位于广州宝安区西丁斯角街道的星都·西丁斯角天邸工程项目当晚,本报记者了解到,现阶段该工程项目的公共区域已经基本竣工,但新房子仍处于毛坯状态。在工程项目一楼可见堆有水泥、木板等工程施工金属材料,但当晚无人工程施工。在工程项目的外建面,依旧可看到地产商的推广标语“灵动3+1房、新品精装修、木门精妆、准现楼”。

地产商借钱超20亿

星都·西丁斯角天邸位于大西丁斯角片区,为旧改工程项目,由广州市天勤置地股份有限公司(下列全称天勤置地)和广州市西丁斯角成坑实业股份股份有限公司(下列全称西丁斯角成坑)合作合作开发。公开资料显示,西丁斯角成坑为成坑村委企业;工程项目操盘方为天勤置地,实控人为郭秋裕。

本报记者查询广州房地产信息网发现,现阶段星都·西丁斯角天邸有113套不动产被扣押,其中包括已售不动产45套。

“被扣押的新房子跟地产商的对外银行贷款有很大关系,地产商除了欠中央政府的钱,还钱了各种贷款,这113套被扣押的新房子就跟地产商的牵涉的3.4亿的民营银行贷款有关。现阶段刑事案件已转交至福田法院,预计去年4月中旬宣判。”李建华告诉本报记者。

据物业公司统计,现阶段天勤置地牵涉的负债总额已超过20亿,牵涉广州市金国安房地产合作开发股份有限公司(下列全称金国安)、广发商业银行、招行、中介机构佣金、个人银行贷款、中央政府税收等多种负债。

启信宝数据显示,现阶段天勤置地牵涉的宣判公告达18起,主要牵涉“代理销售华海”“民营银行贷款纠纷”“银行贷款华海”等。其中贝壳找房、中原地产等多家中介机构平台均与天勤置地存在代理销售华海。

“现阶段他们300户物业公司正在通过多种渠道维护自己的利益,即使地产商自己欠了一身负债,一旦走到了破产清算流程,由于他们的新房子未达到交货标准而未取得购房发票,不管不动产是否已登记,都将面临钱房两空的局面,而这是物业公司们完全不能接受的。”龚辉说道。

市场监管帐户银行存款为0

地产商负债、工程项目停建,那物业公司们以后交的房款去哪儿了?

物业公司少脉告诉《每星期中国经济新闻》本报记者,他们在去年1月的“住建局、政法委、天勤置地和物业公司代表”会谈上得知,即使天勤置地欠招行的合作开发贷款,于是招行把市场监管帐户的钱划到了。

“市场监管帐户现在银行存款为0,具体招行划到了多少钱暂未可知,现阶段物业公司们也向广州银保监、广州人民商业银行办公室反映了前述问题,对方称正在调查,60日左右才能给出答复。”

本报记者注意到,《广东省商品住宅预购管理条例》第十三条提及,“预购人在商品住宅工程项目所在地的商业银行成立商品住宅预购款专供帐户内的钱款,在工程项目竣工以后,只能用作购买工程项目建设项目必需的建筑金属材料、设备和缴付工程项目建设项目的工程施工进度款及法定税费,严禁截留。预购人有多个商品住宅预购工程项目的,应当分别成立商品住宅预购款专供帐户。”

北京金诉律师事务所主任陈浩臣向《每星期中国经济新闻》本报记者表示,“在工程项目没有彻底竣工交货以后,预购市场监管资本金是专供于这个工程项目合作开发建设项目的,不能截留,哪怕商业银行为保全资本金也无权私自划到预购市场监管资本金。”

陈浩臣还提及,商品住宅预购所得钱款必须用作有关的工程建设项目。当预购款被强制执行时,多于牵涉这个工程项目的工程款、金属材料款的时候,才可以执行预购资本金。

去年1月13日,最高人民法院印发《关于充分发挥民事职能作用助力中小微企业发展的指导意见》第14条也提及,除当事人申请执行因建设项目该商品住宅工程项目而产生的工程建设项目进度款、金属材料款、设备款等债权刑事案件外,在商品住宅工程项目完成房屋所有权首次登记前,对市场监管帐户中市场监管额度内的钱款,严禁采取方松措施,严禁影响帐户内资本金依法依规使用。

6亿预购款哪儿去了?

《每星期中国经济新闻》本报记者从知情人士处获悉,对物业公司们关心的市场监管资本金流向问题,招行透漏,“从预购款转入市场监管帐户的资本金为6亿,这笔资本金招行已全部划扣用作归还天勤置地所欠的合作开发贷。此外,还有8.9亿未进市场监管帐户,进了地产商的其他帐户。”

关于招行划到市场监管资本金的合理性,招行解释称,早在2021年年底发现天勤置地有首付款未打进市场监管帐户后,曾向主管部门住建局反映,并与住建局有开会沟通交流。对为何会方松市场监管帐户资本金,招行认为,“新盘未缴付钱款多于土建款3000万、家装款2000万这两笔钱款,并不会影响交楼。”

即使还有两个多月的时间该工程项目就需交楼,对如何完成“保交楼”,招行提及,在金国安同意和解决问题的大前提下,“现在预购市场监管帐户的钱没有了,那么无非就是要把这个帐户的钱找回来,可以通过下列三步填补资本金亏空。”

第一,在星都·西丁斯角天邸工程项目中,在途已登记未发放贷款的新房子有17套,牵涉4000多万,会配合中央政府沟通交流各商业银行发放贷款用作新盘交税、办证等费用。

第二,113套未登记的不动产中有19套收了定金、签了合同,牵涉3000余万元,这一部分新房子应该由地产商去搞定房贷商业银行,这一部分钱也可以让房贷商业银行填补上。

第三,还剩余93套没有卖出去的现房,未来他们将与地产商做共同的销售计划,招行也会为此形成一个专项帐户,但有个大前提,得先把不动产证办下来,然后地产商把新房子抵押给他们,这部分钱才能到账,地产商边卖他们边把钱放到预购市场监管帐户。

不过对招行提出的前述解决方案,物业公司们似乎并不满意。

少脉向《每星期中国经济新闻》本报记者透漏,“他们物业公司的需求是迫切的,前述提及的3个步骤,多于第一步的4000余万元资本金是可控的;第二步牵涉诸多民事问题,他们认为周期可能长达1~2年;第三步更是如此,跟地产商做销售计划,一是现在新房子没解封,二是新房子什么时候没卖完,不确定因素太多。”

“物业公司的诉求也很简单,招行已扣押天勤置地两栋商业作为合作开发贷的债权保障,物业公司代表要求招行退还已方松的预购资本金,用作新盘的家装、办证、交税,直至新盘按合同精装房标准顺利交房后,剩余钱款招行可以用作归还合作开发贷款。”少脉说。

《每星期中国经济新闻》本报记者也从招行获悉,“对物业公司代表的要求,现阶段正在反馈给商业银行高层审批。但商业银行也有自己的诉求,商业银行也是天勤置地的债权方,得保障自身资本金的安全性,对商业银行的诉求,他们也会及时跟中央政府专班反映。”

对星都·西丁斯角天邸工程项目面临的诸多问题,本报记者拨通了天勤置地董事黄迎春的电话,不过在得知本报记者的意愿后,黄迎春称“暂不方便接受采访”,便直接挂断了电话。随后,本报记者向黄迎春发短信表明想要获悉的相关事宜,但截至发稿暂未获得答复。

此外,《每星期中国经济新闻》本报记者从广州市住建局处获悉,现阶段该局已经向招行广州分行发函,并正在对该事件作进一步了解、跟进。

(应受访者要求,文中龚辉、李建华、少脉均为化名)

每星期中国经济新闻

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