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限购_潜力房区_优质楼盘_来,看看砖家怎么买房!_知乎_

2022-04-11 10:46:55 类型:行业新闻 浏览量:0

在中国,买房这件事,早已成为很多成年人避不开的话题。买房的原因有很多:升值、归属感、安全感、丈母娘……无论出于什么原因,对于大部分人来说这都是人生大事之一。然而同样是买买买,在买房之前应该做哪些功课呢?买房是否同样有优惠可循有羊毛可薅呢?张大妈请到了拥有丰富买房经验的@四两拨两斤,为大家解答关于买房的十万个怎么买。

1、限购出台,是否合适买房?

剧情回到3月17号风雨交加的那两夜,最严住房限购政策甩一脸,广佛政策详见政府发文:《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》,《佛山市住房和城乡建设管理局关于调整我市新建商品住房限购政策有关措施的通知》。翻译成通俗的语言就是说:

社畜们听好了:

你们某些人在限购区没资格买房了;某些人被限制贷款了;某些房子不给卖了;买不起的别买了,不听话要打屁屁。

下面我们一起回顾2010年之后限购限贷走过的路:

2010年,“新国十条”,各地出现“限购令”

2011年,房价下调,业主砸盘新闻频出

2012年6月,7月,央行两次下调基准利率

2012年下半年,房市开始回暖

2013年,房价全面上涨

2014年上半年,银行政策收紧,房市供过于求,房价下跌

2014年下半年,多地放宽限购,“9·30房贷新政”认房不认贷

2015年,深圳爆涨,上海上涨

2016年,全国城市浩浩荡荡上涨,地王频出

2016年11月,上海深圳再次“认房认贷”,房价开始回调

2017年3月,多个城市陆续开始“限购限贷”

这么看,金融工具是调控房价走向极重要的内在因素。难怪有人说,政府限贷之日,就是买房上车之时。从以往经历看,限贷/货币政策收紧之下难有城市能顶住资金压力涨房价,而往往在下跌之后,政府又不会允许房价暴跌。

在《为什么我觉得房价还不会跌》中四两认为:

城市集中地区最好资源,城市永远吸引人口汇集(购房需求永远增涨)房价短期不可能下跌3成。政府限购限贷的意义在于让房价涨幅保持在可控范围。即使到达顶峰,房价下跌速度将非常缓慢。

如果是刚需,请抓住当下限贷限购的机会上车。

所以还在犹豫是担心高位接盘吗?

四两认为,政府祭出限贷大杀器,市场应该会冷下来。截至3月26日撰文,据了解广州卖方已少有放盘,多是中介吊高价试水及各种票圈恐吓,3月30日补充修改,政府发文进一步限制了房屋交易条件。此时买方普遍头脑发热,纠结在买和为什么不早买之间。四两建议先冷静,以往政府调控后的均会出现一段时间的观望期,已经错过几个亿的刚需族再缓一会又何妨,待房价进入小跌后的稳定通道可能更适合下手。如不意外,时机可能会在两个月左右至半年,需主动及时跟进市场动态,别听信中介瞎忽悠。切记房价不会暴跌,刚需不能等上瘾

至于这个预测准不准,大家见仁见智,四两概不负责

2、寻找最有潜力的房区

买房首先会遇到的问题是,我该买哪里?

此次作为被邀嘉宾,四两就不藏着掖着了,看家本事「分金定房秘术」传给大家:

寻房千万看规划,文件准过算八卦。一城只有一中轴,就买附近不会差。

四两首次提到看规划局文件的概念是在买房篇二:

看地铁远期规划看地区用地规划

以这次朋友要在佛山买方为例,四两手把手教大家如何运用分金定房术。

打开[佛山市国土资源和城乡规划局站]官方网站,进入[业务专题][城乡规划] 逐条看或搜索能给自己启示的规划文件。比如我喜欢先搜索“总体规划”“中轴线”“地铁”等关键字。

比如我找到了《佛山市城市总体规划(2011-2020年)》,国务院批复的文件,杠杠的!

又比如我找到了:

你敢相信,这个中轴线规划图早在2014年就公示了,2014年你都干啥去了,你知道那年佛山市中轴线、南海区中心的房价都没过万吗!

更多惊喜,等你去慢慢发现。

其次我要说的是地铁远期规划

都知道买房就要买城市中心,中心怎么找?不会看规划文件,难道还不会看地铁图吗?

这就是网上随便能找到的佛山市地铁远期规划图啊!

往往地铁线最密集的区域就是一座城的中心,四两给你圈出来!

对比广州更是一目了然,一个政治中心:广州市政府(公园前)- 佛山市政府(电视塔);一个金融商务中心:广州(体育西路)- 佛山(千灯湖),是不是觉得城市之大,尽在眼底。

3、寻找质优价低的楼盘

这个话题扯大了,作为滞业砖家希望和大家一起交流探讨这个问题。

谈到质优,地铁上盖都不会差。

比如说桂城地铁上盖的星汇云锦,对面是商业成熟的凯德广场,星汇云锦建好之后配套绝不会差。但是四两没推荐朋友买,因为:

1.这种明摆着配套齐备的楼盘相当贵:

2.广州限购之后,销售人员很拽啊:

3.剩少量尾盘。

考虑要价低。规划中的地铁上盖也不错。

比如在建佛山3号线西约站地铁上盖的悦万城,对面也是商业相当成熟的南海广场,将来地铁一通必然升值。但经四两了解,该楼盘1.毛坯价已经接近2w。2.除大户型,剩很少量高层单间。3.这个楼盘曾被查封过,可能有不为人知的故事。

划重点了:进一步寻找质优价低的楼盘是相当考究眼光的:像一场赛跑游戏,要比炒房团更早发现低估值高潜力的区域。

首先要低估值,说明这还没直接暴露在炒房团眼里,所以不用跟风在地铁沿线找。

其次要高潜力,那么将来这里一定会有商业配套/交通配套/教育、医疗配套至少其一。

四两推荐:安置房区。就是政府进行城市建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。这种楼盘一般较大型,建在原某村之上,部分房屋分给当时的原住居民,剩下的部分当商品房出售。因此安置盘可能没有地铁直接通过,但其公交系统发达,入住率高,基础生活配套与生俱来,商业、教育、医疗配套逐渐成熟,是相当不错的潜力楼盘!当然,这块房区不要里城区太远,尽可能在两个中心附近找。

在住宅类型上面,四两推荐:住宅性公寓(不知道国内其它城市是否有这类房屋)。很多人(包括不够专业的中介)都不了解这是什么东东。这里科普一下它的由来:假设开发商拍下一块70年产权的地,住宅的位置设计好后,发现还有一小块区域,再建一栋住宅达不到采光要求,不建吧又心疼买地的钱白花了。一合计就在这块地上起一栋公寓,于是70年产权的公寓就出现了!

这类型公寓房产证上写的是住宅,它除了户型小之外,和住宅一样能落户!带学位!住宅用水用电!虽然它外表和普通公寓一样,却是住宅的内在!连过户都是按住宅的3成首付(佛山公寓要求5成首付)。但由于单层户数过多,公寓内未通燃气,不能明火!因此鉴于以上不足,它的价格也会比同小区普通住宅稍低,是自住和投资均不错的选择。

至于其它地区是否有类似性质公寓,须多方了解清楚,别只听中介瞎哔哔。

4、寻找值的户型

又扯了个大话题。户型这东东可以从风水讲到科学,本着少说废话的原则我挑点随便讲吧。

说白了,户型存在的意义在于占(花)最少的面(金)积(钱)满足最大的生活需求。生活需求主要分两类,一是为居住舒适,如对楼层、朝向、采光、通透的需求;二是功能分区的需求,即几房几厅几厨几卫。第一类需求不用谈,每一寸要求都要用钱买单,边际效用因人而异,孰优孰劣自有分寸。

就讲讲四两对第二类的需求的心得。往深了说,这是设计方面的内容,就是如何尽可能增加功能分区,也就是如何省钱。

比如说,一间大概60方的一房一厅毛坯户型,你会怎么设计?

多数人应该直接理解成了这是个一房一厅,装修时像这样:

如果家庭需要两房,牺牲掉客厅变成一个房间也是可以考虑的,像这样:划重点:你想过它还能改造成两房两厅、三房一厅?恰好此房的业主是位设计师,下图是他当时设计的装修图。

将客厅改造成房间,那就是三房一厅!只要你想,还可以把餐厅、厨房都改造成房间,很紧凑,但怎么说,这可是五房啊!

不小心上了堂不专业的设计课。是不是感觉豁然开朗。买不起三房的时候就买单间自己改。

5、寻中介那些套路

没有完全靠谱的中介,买房是大事,还需靠自己。

房屋中介产生于房屋交易信息交流不够通畅、人与人之间不够信任、办事机构之间办理程序不够公开透明的背景下,作为桥梁,连接沟通交易的各方,推进交易进行。要知道垄断房源信息,变相造谣传谣,推高房屋售价,向来是奸商做的事。扪心自问,有哪家中介事把自己的角色定位在中介而不是销售?

我一向认为中介应该是一种可选服务,在产生了交易的雏形之后,中介服务让事情变得更快更简单,是买方可有可无的选择。然而现在的日常是,我想买房(商品),我必须找到中介(商店)了解有什么房源(商品)在售卖,我被强行接受中介服务,并支付高昂的“服务费”。

中介变成销售是一件可怕的事情,四两说一说我看过的中介“服务”

1.链家

链家网是相对而言是房源比较“真实”的中介网,能经常性维护,及时下架已售房源。所以用户的体验是,这个网站的房子,价格可以往下谈。真是这样吗?

这是某V曝光的情况:

不止链家,我认为中介都一个性子,区别只是有没有爆出来。这样的竞争下坚守原则,只会面临倒闭。

进入恶性竞争的行业,1.说明不够成熟,2.说明格局混乱。

四两有直接接触过链家从业人员。不谈价格如何,就是否真实有这间房在卖,佛山依旧存在已售房源未下架,但总体情况还是比其它中介网要好。其次是存在挂房源出来竞价的情况,房源是真实的,链家人员称业主挂低价格吸引人看房却不卖,让买房者自行竞价。对这种行为四两直接拉黑,不知其它买方看到会怎么想。

2.房天下

房天下曾以低佣金著称,但给我留印象的却是它的假房源,和它的洗脑广告:房天下特假房,房天下特假房…特别搭

不止一个朋友跟四两说,看房天下的二手房价,觉得不用那么急。

和房天下中介接触的一次是朋友看中一套二手房后。某小中介报价130万,除了价格,各方面朋友觉得都很满意。然后在我的建议下,朋友分别联系多个中介统计报价,分别是:房天下136万、链家135万、Q房网130万。

中介费原来是这样做低的。

3.Q房网

无它,表示感觉Q房网的某些中介从业人员比较耿直,死咬着3%的中介费不松口。话说,成交这套房屋上给国家也不过1%的税费,您要收3%,顿时表示接受不了这么奢华的服务。

从业人员素质非常重要,一定要在签订购房合同之前了解该中介的水平。有同事提过Q房网的某中介代办不够熟悉业务,为了拉高评估价,推荐小银行贷款,导致放款太慢差点遭业主返价。

4.某小中介

小中介也有懂做事的专业人员,比如朋友看中的这套二手房最终是找了这家小中介代办。服务完全一样,聊天的过程中了解到,这位中介十分熟悉当地的银行贷款要求、房产交易细节,好沟通,印象不错,开出的服务费也能接受。希望最终顺利完成交易。

经常有朋友问到四两,中介到底是不是必要的角色?有没有必要甩掉中介直接约业主成交?

我认为:如果房地产市场足够成熟,中介是不必要的。但问题是现国内房市复杂混乱,政务不够公开,人心不够淳朴,有一个专业的中介从业人员还是省事省心不少。所以专业才是中介行业的立足之本,像私教一样成为定制服务的一种,而不是垄断房源,推高房价,坐收高服务费。

6、完成一个小目标

以上功课都做好了,那就放心约业主谈吧。

不管结局如何,尽可能客气和业主沟通。不管买卖成不成,以和为贵。在我接触的业主中多数是因家庭需要换大房,房价涨起来了,他们也需要贷款更多才能买得起。各有各的难处,多多理解。

面谈过程中,注意核查房产证,俗称“查册”。

其次是沟通交易细节问题,比如价格、比如付款方式,建议录音,作为口头承诺的凭证。

签署购房合同后,这笔买卖就踏出了第一步。

之后就是去跑贷款了。

如果情况顺利,你就完成了一个小目标,轻松谈成几百万的项目

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本内容来源于@什么值得买|生活家 四两拨两斤

原文链接:值无不言39期:限购?潜力房区?优质楼盘?来,听砖家聊聊买房经验!_购物攻略_什么值得买

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