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限售最高下调2000元_平,中止自持,苏州第二轮土地储备限缩卖地条件

2022-04-11 10:46:55 类型:行业新闻 浏览量:0

记者孙梅欣1

在“盗版碟”的三月下旬,苏州贴出了2022年第一批计划卖地的20宗楼盘。

苏州规划与自然资源局的信息表明,第一批卖地的20宗楼盘,主要包括北部珠江、镇江中央商务区等领涨股股均包含其中,另外有城北仙林、城北、江宁、雨花台、镇江南通,总计用地总面积68.58公顷,Cheylard单价267.23亿,预计今年将在4月22日竞拍卖地。

从公布的卖地前提上看,第一批贴出的农地在管制前提和卖地规则上,出现显著的修正和放松。

其中,主要包括上调地产商竞拍本息,将比率降至Cheylard单价的20%;除少部分楼盘外,分散中止了出租住房的自持要求;明确提到优化修正房地价差,确保市场预期利润;中止了地产商在同批次土拍中,竞得楼盘数目的管制。

可以看出,不论是本息比率的上调,却是中止出租租房的自持,都是减少地产商进入消费市场的资本金阻力。有业内指出,去年3、4月末是地产商的偿债高峰,因此希望地产商积极入市,需要降低企业的资本金阻力。

另一个显著变化是,主要包括部分领涨股股在内的多宗楼盘,上调了吕普县限售,最低上调幅度达至2000元/万平方米。

限售上调幅度最低的,是位于镇江中央商务区的G03楼盘,吕普县限售定在4多万元/万平方米,此前区域最低吕普县限售为3.8多万元/万平方米。

有业内分析,如果楼盘能够达至最低限售,按照现阶段加精装包的标准,预计今年项目上市产品价格将有可能冲至4.5多万元/万平方米,而现阶段区域市场预期最低产品价格是去年中铁建拿下的G19楼盘,预计今年产品价格会在4.3多万元/万平方米。

另外,北部珠江大校场G01、G02楼盘的吕普县限售分别为4.53多万元/万平方米和4.58多万元/万平方米,略低前日4.5多万元/万平方米最低限售;镇江南通城南中心G13、G14,最低吕普县限售为2.912多万元/万平方米,前日则为2.8多万元/万平方米;城北G03楼盘吕普县最低限售为4.58多万元/万平方米,前日略低900元/万平方米。

苏州市房地产业学会会长、苏州工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示,吕普县限售上升主要是出于拉大房地价差的考虑:“希望给地产商更多的利润空间,同时也能拉动房价不断小幅下跌的市场预期。”

不过他坦言,上调会是一把双刃剑,随着吕普县限售提升,全装修产品价格早已十分接近现阶段消费市场的成交价,倒挂不显著,投资属性较强的股会迅稳步退烧,因此也可能出现地产商拿地时拍不到最低限售的情形。

值得注意的是,去年第一批卖地楼盘,不论在农地卖地数目,却是Cheylard单价,苏州此次贴出的楼盘,都远小于2021年同期的第一批卖地农地。

彼时苏州总计贴出52宗楼盘,Cheylard单价为866亿,最终以992亿的农地总金额第二轮收官。而从去年第一批的挂地情形上看,卖地数目只有当时的不到40%,计划卖地金额也仅有上年的30%。

“现阶段地产商市场预期不清晰,拿地意向并不强,地方政府学习地产商,采取小步快跑的办法推地,防止较大比率的农地流拍,将去化速度较快的股先推出,落袋为安。”对第一批卖地规模收窄,吴翔华分析道。

苏州房地产业业协会副会长兼秘书长王东认为,从现阶段早已挂地的城市上看,规模较过往都有所收缩,“3、4月末地产商资本金显著较紧,消费市场对未来市场预期也不乐观,所以前期调研地产商拿地意向可能较高。”

另一方面他认为,现阶段各地消费市场供应量较高,在这种情形下,第一批次农地卖地量小一些,有助于到上市时期,提高效率阻力。

对地产商拿地准入前提的降低,王东认为,前日的管制前提主要是用于管制消费市场失灵:“所以最重要的是经济政策的匹配度。按照现阶段消费市场退烧的情形,早已不需要设前提去抑制失灵发展了。”

一个显而易见的事实是,从去年下半年开始,曾一度是全国领涨股的苏州房地产业消费市场,开始呈现退烧趋冷的形势,成交稳步下滑。

去年以来,商品房和成交消费市场曾一度呈现出回暖趋势,但由于进入3月后苏州疫情出现反复,似的原本消费市场期待的“小阳春”,转而变成了“盗版碟”。

根据苏州网上房地产业统计数据,截至3月24日晚间,苏州去年商品房成交为19975套,而去年到3月末,全区商品房成交则早已超过3万台,同比增幅在30%。

虽然国家统计局统计数据表明,2月末苏州商品房产品价格同比下跌0.7%,同比下跌4.1%,但现阶段全区商品房供应量则达至7.17万台的高位,商品房产品价格稳步攀升动力缺乏,而上年的供应量,还只有5.8万台左右的水准。

另一方面,安居客统计数据表明,3月末苏州成交均价为2.79多万元/万平方米,同比上月涨幅为0.83%,但和上年相比,增幅达至6.6%。

而苏州去年此时“千人竞拍”、“摇到即赚到”的热闹场面几乎不复存在,除了河西少数豪宅还能达至竞拍要求之外,主要包括北部珠江、镇江新区等领涨股股的不少新开楼盘,报名人数甚至无法达至开盘竞拍标准。前日部分领涨股股为拦住买房人而提升至8成的首付水准,不少也早已降回了5成甚至3成的水准。

事实上,随着越来越多的城市收紧了房产宏观调控经济政策,苏州消费市场业内对宏观调控收紧的期望也在不断提升。

不过到现阶段为止,收紧表现主要分散的层面,却是首套房利率的下降,以及放款速度的加快。

有业内指出,地产商普遍拿地意向不强,去年经济政策方面的收紧,和银根方面的收紧,与去年经济政策的雷霆万钧相比却是有差距。

尽管从挂地情形上看,经济政策早已有修正收紧的迹象,但现阶段的程度是否能够达至利好刺激作用,地产商在现阶段是否还会选择买单,一切都要等待4月分散石有才能揭晓。

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