上海世茂业主退房记:110套被抵押房源中止销售

时间:2021-12-17 04:05来源:未知本文链接:https://www.mfgjw.com/hot/gn/hotgn854.html

导读:上海世茂业主退房记:110套被抵押房源中止销售 2个月前兴高采烈买到上海陆家嘴板块网红楼盘的顾先生,怎么也不会想到,2个月后会作为业主方代表和销售方在派出所就退房退款事项
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上海世茂业主退房记:110套被抵押房源中止销售

 

2个月前兴高采烈买到上海陆家嘴板块“网红”楼盘的顾先生,怎么也不会想到,2个月后会作为业主方代表和销售方在派出所就退房退款事项“谈判” 。

2021年9月底,世茂集团委托上海宝沣房地产物业经营管理有限公司(以下简称“上海宝沣”)“打包”销售位于浦城小区内的96套房产,随后“上海宝沣”又再次委托上海庆曌企业发展有限责任公司(以下简称“上海庆曌”)实施销售。

据顾先生向《中国经济周刊》记者介绍,由于相关房产推出时打着“免中介费”“打八折”的旗号,引来数万人抢购,他当时觉得自己好幸运,居然抢到了。不过,在办理过户手续时他发现无法网签。

由于曾经签署过相关房屋被抵押的知情同意书,顾先生曾一度怀疑是不是因为这96套房是抵押房产才会销售遇阻,但在12月10日播出的上海电视台采访中,上海世茂房地产有限公司营销经理叶执政公开表示,这96套房屋都是世茂集团早年间在浦城小区所收购的二手房,在出售之前是属于公司的固定资产,曾抵押给了“陆家嘴信托”进行融资,但这是盘活公司固定资产的融资行为,不影响房屋正常的销售跟网签。

当时叶执政在电话采访中说:“为什么不能网签和过户,我们也很意外。我们比老百姓更加着急。目前集团正在自查,需要时间来答复客户。如果三个月之后还不可以网签和过户,会出具更完善的解决方案。”

然而,未满3个月,12月14日下午,上海世茂房地产有限公司发布《关于浦城路580弄小区房屋后续处理的情况说明》,称将终止上海浦城路580弄110套房源销售,并将启动善后程序,已支付购房款的客户可携带相关购房材料前往办理地点小区18号304室进行正式登记。

(上海世茂方宣布停止销售公告)

原本以为买到就是赚到的购房者们才知道事情有变。

12月14日晚,《中国经济周刊》记者致电上述《说明》中的联系人,了解到具体受理细节还在商讨中。

“我们是希望明天就能办理,早点解决问题。抵押状态并不影响交易推进,但网签签不了,我们也很焦虑。客户资金还有其他用途,我们考虑到这点就发了这个说明。”这位联系人在电话里对记者说。

12月14日,上交所向世茂股份(600823.SH)发出问询函 ,对近期的舆情,上交所表示“请公司自查是否存在应披露未披露事项。”

12月14日晚间,世茂股份就近期舆情相关事项发布说明公告称,目前,公司各项生产经营活动正常,经营活动并未发生重大不利变化,且未发生影响公司偿债能力和债券还本付息的不利事项。

现场直击退房首日:“谈判”谈到了派出所

12月15日,《中国经济周刊》记者实地探访浦城小区发现,该小区始建于上世纪90年代初,房龄接近30年,被一些关注当地楼市的人归为 “老破小”小区,外立面正在装修。虽然破旧,但区位优势明显,位于浦东陆家嘴板块,距离东方明珠仅2公里,轨交便利。

(浦城路580弄小区外景 《中国经济周刊》记者宋杰摄))

一位居民以为记者是来退房的,对记者说道:“开盘那天,就叫你们不要买不要买,你们偏要买。这上面写着‘危房’,你们没看到吗?”

记者顺着这位阿姨的指向看到,该小区外立面用红色字体歪歪扭扭写着“危房不能买”字样。

“危房”的提示是谁写的?这里到底是不是“危房”呢?《中国经济周刊》记者询问上海世茂方面,对方表示这要询问专业鉴定机构了,“但据我所知,目前58户居民还是照常居住的。”

(该小区外立面用红色字体歪歪扭扭写着“危房不能买”字样。 《中国经济周刊》记者宋杰摄)

据这位居民介绍,早在2014年,世茂集团有意以溢价20%的价格收购浦城小区第一排房屋,共有168户居民,但其中有58户因为与心理价位不符而没有谈妥。到了今年10月,已被收购的110套房产重新流入市场,几乎是以打8折的价格销售,又免收中介费,得到“内部消息”的购房者闻风而至,把原本狭小的小区挤得水泄不通。

(浦城路580弄小区走道内景 《中国经济周刊》记者宋杰摄)

12月15日下午2点半,《中国经济周刊》记者在设于该小区的退房受理点现场看到,虽然是工作日,仍有数十名购房者前来办理登记手续,不过由于接待的人只有上海世茂方面的工作人员,一度引发了购房者的不满。

(12月15日下午2点半,在设于该小区的退房受理点现场,有数十名购房者前来办理登记手续。《中国经济周刊》记者宋杰摄)

业主刘女士告诉记者:“我当时50万元‘定金’打给上海庆曌,上海庆曌扮演的是‘中介’角色,说这笔钱是‘服务费’。自从世茂发了公告,上海庆曌的对接人就失联了。”

随后,刘女士向记者展示了与上海庆曌工作人员的微信对话框,对方对于刘女士的退款询问始终不予回应。

现场上海世茂的工作人员表示,他们对刘女士这种情况也无能为力,因为刘女士的“服务款”不是打给他们的。

“世茂工作人员竟然让我们自己去找庆曌公司办理退款事宜,实际上世茂并没有直接委托庆曌销售房源,当中还有个‘上海宝沣’,但我不认识宝沣的人,现在庆曌的销售人员失联,我只能找世茂。”刘女士说。

世茂工作人员在现场表示,由于和另外两家公司不是从属关系,协调沟通还需要时间。

刘女士随即报警。

12月15日日下午5点10分,天色已晚,警方在现场向业主们表示,已联系到上海宝沣、上海庆曌的相关负责人,建议业主选出4位代表一同前往派出所,进一步沟通。

(12月15日晚,业主们陆续回家,等待业主代表的“谈判”消息。 《中国经济周刊》记者宋杰摄)

“按照另两家公司有关负责人的说法,上海世茂方发表不再售卖房产的公告并未与他们提前沟通,他们不知情。”一直谈到晚上10点才到家的一位业主代表在临时组建的业主群内说。

这位业主代表称,“世茂委托宝沣销售这批房产,宝沣按照一个打包价格提前支付了一大笔钱给世茂。但可能由于资金不够,所以宝沣又拉上了庆曌一起进行。庆曌,就是我们签订咨询服务费的中介公司,据说付了8600万元参与了此次事件。宝沣的金额未透露。”

据业主代表透露,他们在“谈判”现场提出了三大诉求:(1)建立官方沟通渠道,要求世茂和庆曌两家公司处理该事件的负责人加入,跟所有购房者沟通进展(2)尽快提供企业各方达成协议的解决方案,不接受任何一方“自说自话”的方案 (3)要求的退款流程是——先退咨询服务费,再退房款,最后谈赔偿。因为每个人的情况不同,有人已经网签,有人还没有合同,所以需要单独谈。

“以上所有内容在派出所警察同志的参与以及录音录像下完成,在此同步给大家。”这位代表在业主群中补充说道。

网红楼盘成烫手山芋,如何善后?

据上海世茂工作人员介绍,目前世茂方给出的赔偿初步方案是,购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款,所退款项包括购房款及10%的赔偿款。

但据《中国经济周刊》记者了解,由于还牵涉到给上海庆曌的“服务费”,截至记者发稿前,绝大多数购房者并未签署退房协议。

“我交给世茂480万元,交给庆曌120万元,已经办理了网签,世茂目前的表态是只负责给他们的那部分,讲真我不担心世茂的那笔,上市公司不会言而无信吧?当然,如果他们倒闭那就算我倒霉。我现在非常担心给上海庆曌的那笔钱。”购房者王先生对《中国经济周刊》记者说。

据天眼查APP显示,上海庆曌企业发展有限责任公司成立于今年8月18日,公司地址在上海市崇明区长兴镇江南大道1333弄11号楼。注册资本100万元,有两名股东,张献会占比51%,朱杰持股比49%。

“8月中下旬成立,9月底楼盘推出,上海庆曌明显就是为了卖房注册成立的。”在首日退房现场,有业主这样揣测。

王先生透露,他签过知情同意书,上面除了有房源抵押状况信息外,还写明“已知晓上述房屋存在抵押信息,并且前述情况的存在会致使房屋无法正常办理贷款、过户等其他一切房屋交易手续”。

“我的确知道该批房源已被抵押给了陆家嘴国际信托有限公司(简称陆家嘴信托),期限从2020年1月21日到2022年1月20日,债券数额9.5亿元。但只要单个房产在抵押期限前还款就可以正常交易过户。”王先生对记者说,“可开发商突然之间又说不卖了,我另外还有支付的装修预订款谁来买单呢?”

不过,《中国经济周刊》记者了解到,有部分购房者称自己没有签署过知情同意书,不知道购买的是被抵押的房产。12月16日,记者再次致电上海世茂方面,对方表示具体操作细节要问执行方,然而记者拨打业主提供的庆曌负责人电话,始终无人接听。

上海中原地产首席分析师卢文曦接受《中国经济周刊》记者采访时说:“有抵押的房子是不能交易的,一定要消除抵押后才能网签、过户。买的时候知道有抵押,说明这些买家对此事有一定了解,但是基于价格因素,对风险可能预判不足。”

据了解,靠近这批房源的世茂滨江花园均价约在13万元/平方米左右。不少购房者买下“老破小”的主要目的是以投资出租为主,两居室的月租金可以到7000-8000元。

北京德和衡(上海)律师事务所高级联席合伙人孙俊律师就该事件接受《中国经济周刊》记者采访分析:首先,整体看来,世茂集团不予交房并单方面解除购房合同的行为,性质上是确定的违约行为,其承担违约责任的方式及量化情况,还要看其与购房者合同中的具体约定。对于已付款的利息问题,在没有排除约定的情况下,已付款的购房者仍然可以要求世茂集团予以承担。

其次,从房产交易的一般习惯来说,交易前都会到房产所在地的不动产登记中心调取房屋产权信息,以核实房屋产权权属和状态等情况。若房产存在抵押情况,是可以看到的。从世茂集团的回应上看,购房者在购房前,对存在抵押情况知情的可能性比较大。当然,此抵押在房产交易前涤除,就不妨碍交易的进行。

再次,房产交易领域中的网签制度,指的是房产交易双方签订合同后,到相关部门进行备案,形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统,目的是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”,因此,网签行为只是行政管理方面的手段;根据《民法典》第209条可知,网签行为不具有发生物权变动的效力,进一步说,即使是已经完成网签备案的39套房屋,其购买者也仍然没有取得房屋的所有权,从这一点看,这110套房屋的购房者是否已经完成网签的区别意义不大。

总体来说,从法律角度讲,整个事件的落脚点还是购房者根据法律规定和购房合同约定来追究世茂集团的违约责任,通过协商或法律途径予以解决。

(文中顾先生、刘女士、王先生均为化名)


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